1
Edilizia
Lo stato autorizzato non copre integralmente lo stato di fatto.
Non trasferibile
Caso pilota · Roma · Via Alessandro Stoppato 104
Executive Summary
Due diligence tecnica di trasferibilità su fabbricato cielo-terra a destinazione turistico-ricettiva, con porzione alberghiera, residence, centro sportivo, autorimessa e locali accessori.
Il caso è assunto come stress test del playbook DD accelerata: cruscotto a otto voci, colonna autonoma “blocca rogito” e distinzione tra rosso tecnico, rosso-condizione-sospensiva e rosso-deal-breaker.
Verdetto sintetico
Rosso deal
breaker
Allo stato documentale attuale si raccomanda di non procedere al trasferimento. Il blocco non nasce da un vincolo urbanistico, ma dalla catena non chiusa tra titoli edilizi, catasto e agibilità.
4
Catasto
Il DOCFA è possibile solo dopo regolarizzazione edilizia.
5
Agibilità
Non emerge una chiusura piena sull’intero complesso.
A
Atto
La dichiarazione tecnica necessaria al rogito non è rilasciabile.
Otto voci, un solo blocco vero
Cruscotto
Il semaforo non coincide più automaticamente con il blocco del rogito. Nel caso Stoppato la causa primaria è edilizia, ma il punto in cui il blocco diventa leggibile per il trasferimento è il catasto.
| Voce | Semaforo | Blocca rogito | Verdetto operativo |
|---|---|---|---|
| 1. Titoli edilizi e legittimità | Rosso | Sì | Lo stato autorizzato non copre integralmente lo stato di fatto. |
| 2. Destinazione d’uso | Verde | No | La destinazione turistico-ricettiva risulta compatibile. |
| 3. Vincoli | Verde | No | Non emergono vincoli ostativi nel report originario. |
| 4. Conformità catastale | Rosso | Sì | La conformità ex art. 19 co. 14 non è rilasciabile allo stato. |
| 5. Agibilità | Rosso | Sì, come riflesso della voce 1 | Non risulta evidenza del certificato di agibilità dell’intero complesso. |
| 6. Prevenzione incendi | Giallo | Da verificare | Documentazione presente, ma con recuperi e verifiche di coerenza. |
| 7. Abusi e sanatorie pendenti | Rosso | Sì | Sequenza di difformità diffuse, in parte sanate e in parte da regolarizzare. |
| 8. Procedimenti rilevabili | Non mappata | No, allo stato della lettura | Il blocco è tecnico-edilizio e catastale, non processuale. |
Lettura per cause, non per elenco
Cascata tecnica
La destinazione non è il problema. La destinazione turistico-ricettiva risulta compatibile con lo strumento urbanistico vigente e non emergono vincoli capaci di ribaltare l’operazione.
Il punto decisivo è la conformità concreta dello stato realizzato. Il complesso presenta una stratigrafia autorizzativa ampia, con concessioni, varianti, SCIA, DIA e sanatorie, ma questa abbondanza documentale non porta automaticamente al verde.
La catena si interrompe prima del rogito. Il DOCFA è subordinato alla regolarizzazione edilizia e l’agibilità complessiva non può essere trattata come recupero neutro finché lo stato edilizio non è chiuso.
01
Titoli edilizi
Lo stato di fatto non risulta integralmente coperto dallo stato autorizzato.
04
Catasto
La conformità catastale non è rilasciabile e dipende dalla chiusura edilizia.
05
Agibilità
L’autorizzazione sanitaria della porzione alberghiera non equivale ad agibilità complessiva.
AT
Rogito
La dichiarazione tecnica necessaria alla libera circolazione non può essere resa.
Lettura deal-breaker
Non è CAPEX. È trasferibilità.
Il deal-breaker non è la presenza di lavori o di recuperi documentali. Il deal-breaker è l’impossibilità, allo stato, di dichiarare conformità edilizia e catastale.
In una compravendita ordinaria, una difformità catastale allineabile può essere gestita come condizione sospensiva. Nel caso Stoppato, invece, il DOCFA non è autonomo: è espressamente subordinato alla regolarizzazione edilizia.
La voce 4, quindi, non è una lavorazione tecnica separata, ma il sintomo di una voce 1 non ancora chiusa. Questo meccanismo trasforma il rosso catastale da semplice condizione operativa a blocco dell’atto.
La prevenzione incendi va mantenuta separata dal giudizio di trasferibilità. Incide sul rischio operativo, ma non è la causa primaria del non trasferibile.
Condizioni minime
Riapertura del giudizio
Il caso può uscire dal rosso-deal-breaker solo dopo conferma comunale della sanabilità e chiusura tecnica della catena edilizia, catastale e agibilità.
Accertamento comunale
Conferma della sanabilità delle difformità e individuazione della pratica edilizia corretta.
Regolarizzazione edilizia
Chiusura della pratica e redazione della conformità edilizia sullo stato legittimo.
Aggiornamento catastale
DOCFA, elaborato planimetrico e conformità catastale ex art. 19 co. 14.
Agibilità e impianti
Verifica del perimetro agibile, recupero impiantistico e chiusura antincendio.
Nota metodologica
Cosa insegna al playbook
Il caso conferma che la voce 4 Catasto è un gate proprio, non una nota a valle della voce 1. È il punto in cui l’intrasferibilità diventa immediatamente leggibile per banca, acquirente e notaio.
Conferma anche che il blocco del rogito deve essere una colonna autonoma dal semaforo, perché non tutti i rossi hanno la stessa natura. Un rosso sanabile a budget non equivale a un rosso che impedisce l’atto.
L’executive summary deve quindi procedere per cause, non per elenco. Se le otto voci vengono lette in sequenza piatta, il caso sembra una sommatoria di difformità. Letto per catena causale, il punto decisivo emerge subito.
Documento dimostrativo prodotto per DDArch. La verifica normativa puntuale resta parte della produzione finale su incarico.